Forskning

• Emblem, Anne Wenche (2026). Økonomisk-teoretisk beskrivelse av leiemarkedet for bolig. Samfunnsøkonomen. ISSN 1890-5250. 140(3), s. 7–26. doi: 10.18261/sam.140.3.2. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  Det norske boligmarkedet er preget av nær stillstand i nybyggingen, høye boligpriser og høye bokostnader. Andelen husholdninger som eier egen bolig er redusert og antallet leietakere har siden 2015 økt dobbelt så mye som befolkningen. Parallelt med dette selger kommersielle utleieaktører unna utleieboliger og i de store byene synker andelen sekundærboliger. Ikke uventet har dette bidratt til økte leiepriser og en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel i leiemarkedet. Dagens situasjon er krevende, ikke bare for boligsøkende, men også for lokalsamfunn der arbeidstakere ikke har et boligtilbud tilpasset deres økonomiske situasjon. I denne artikkelen gis en teoretisk beskrivelse av det kommersielle leiemarkedets virkemåte og hvordan dette samvirker med og påvirkes av forhold i øvrige deler av boligmarkedet, samt makroøkonomien generelt. Ambisjonen er å gi et teoretisk rammeverk som kan øke forståelsen av situasjonen i dagens leiemarked samt tydeliggjøre hvordan finanspolitiske og regulatoriske tiltak påvirker leiepriser, eiendomspriser og aktiviteten i nybyggingsmarkedet. Framstillingen bygger på eksisterende teorier og har et pedagogisk formål.

• Emblem, Anne Wenche & Borgersen, Trond Arne (2026). Differentiated New Housing: Implications for Market Equilibrium and the Effect of Shocks. Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research. ISSN 1459-5877. 19(2), s. 7–29. doi: 10.30672/njsr.177940. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  It is widely established that housing supply is differentiated across multiple dimensions, and a substantial body of empirical research has explored how various housing and locational characteristics influence prices. While the responsiveness of housing supply to price changes is of both theoretical and practical importance, the supply side of the housing market remains relatively underexplored. This paper revisits core economic insights on product differentiation and examines their implications for housing prices and supply elasticity. We question the common assumption that increased housing supply necessarily dampens prices. Instead, we propose that higher supply, when accompanied by increased differentiation, may indeed reduce the elasticity of supply, making supply less responsive to rising demand. By means of a simple theoretical model, we show that when housing supply is more differentiated, demand shocks tend to produce sharper price increases and more limited changes in housing quantity, compared to markets with more uniform supply. These insights are highly relevant to housing market debates and should be considered, despite the methodological challenges of estimating price effects from unobservable housing attributes.

• Emblem, Anne Wenche & Borgersen, Trond Arne (2025). The Housing Supply Chain and the Elasticity of Housing Supply. Tidsskrift for boligforskning. 8(1), s. 19–39. doi: 10.18261/tfb.8.1.3. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  Why is housing supply inelastic with respect to price? In this paper, we abstract away from arguments related to slow and restrictive regulation of land to address how frictions and market power in the housing supply chain reduce the elasticity of housing supply. Our approach is theoretical, and we derive housing supply elasticities under various assumptions on the links between the supply chain tiers and market power. We show that even within a rather simple supply chain of three tiers, the supply elasticity is quite complex and highly context-specific. Frictions in the flows between tiers impose costs and market power induces mark-ups, leading to low quantities of housing supplied and a less elastic housing supply. Lastly, the paper studies how shocks to housing demand may impact the housing market equilibrium very differently depending on the housing supply chain elasticity, incorporating frictions and market power across the supply chain.

• Borgersen, Trond Arne & Emblem, Anne Wenche (2023). Direct and Indirect Effects of Housing Market Policies using an Augmented DiPasquale-Wheaton framework. Tidsskrift for boligforskning. 6(1), s. 4–29. doi: 10.18261/tfb.6.1.2. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  This paper analyses a set of housing market policies in an augmented DiPasquale-Wheaton (ADPW) model where the price-rent (PR) ratio ensures housing market equilibrium across different types of tenure. The aim of the paper is educational, putting several housing market policies into a comprehensive context where the rental housing market, the housing construction industry and the market for owner-occupied housing are interrelated. Housing market dynamics takes both direct and indirect effects into account. The paper finds that introducing tax-deductible mortgage interest rates has a positive effect on house prices. This policy stimulates housing starts and pushes down rental prices. A property tax has a negative effect on house prices while lifting the rental price as the housing industry contracts. Social housing policy interventions on the supply side of the housing market partly crowd out commercial housing supply. Demand-side vouchers have stronger short-run effects as long-run effects incorporate the housing construction industry’s reaction to house price signals. Finally, rental subsidies create a gap between the rent paid by a tenant and the rent received by a landlord. The aggregate effect of a rental subsidy is related to the elasticities of supply and demand, where not only renters, but also homeowners and landlords, may benefit when supply and demand are very elastic.

• Borgersen, Trond Arne & Emblem, Anne Wenche (2022). Mortgage market induced booms and busts in the housing market in a modified DiPasquale-Wheaton model. International Real Estate Review (IRER). ISSN 2154-8919. 25(3), s. 281–306. Fulltekst i vitenarkiv
• Theisen, Theis & Emblem, Anne Wenche (2020). The Road to Higher Prices: Will Improved Road Standards Lead to Higher Housing Prices? Journal of real estate finance and economics. ISSN 0895-5638. doi: 10.1007/s11146-020-09751-y. Fulltekst i vitenarkiv
• Theisen, Theis & Emblem, Anne Wenche (2020). Har bomavgift innvirkning på boligpriser- og i så fall hvor mye? En empirisk studie av Kristiansand. I Mathisen, Terje Andreas & Pedersen, Pål Andreas (Red.), Transport i interaksjon mellom marked og offentlig regulering. Festskrift til Finn Jørgensen. Fagbokforlaget. ISSN 9788245032130. Fulltekst i vitenarkiv
• Theisen, Theis & Emblem, Anne Wenche (2018). House prices and proximity to kindergarten – costs of distance and external effects? Journal of Property Research. ISSN 0959-9916. 35(4), s. 321–343. doi: 10.1080/09599916.2018.1513057. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche; Theisen, Theis & Aamo, Bjørn Skogstad (2017). Regionale forskjeller i boligprisutviklingen - mulige årsaker. Samfunnsøkonomen. ISSN 1890-5250. s. 14–25. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  Boligprisene i Norge har over lang tid økt. Samtidig har boligprisutviklingen i noen regioner avveket fra trendveksten for landet som helhet, både på kort og lang sikt. Mens boligprisene i Oslo har økt mest i årene etter 2010, var veksten i boligpriser i perioden 2005-2008 vesentlig sterkere både i Kristiansand og Stavanger, i Stavanger også i årene fram til 2014. Vi drøfter ulike årsaker til den observerte veksten i boligpriser og de regionale forskjellene. Store svingninger i boligpriser kan potensielt ha store samfunnsøkonomiske konsekvenser og vi diskuterer aktuelle regulatoriske tiltak

• Asheim, Geir Bjarne; Emblem, Anne Wenche & Nilssen, Tore (2010). Health insurance: medical treatment vs. disability payment. Research in Economics. ISSN 1090-9443. 64, s. 137–145. doi: 10.1016/j.rie.2010.02.004. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  We present arguments for treating health insurance and disability insurance in an integrated manner in economic analysis, based on a model where each individual's utility depends on both consumption and health and her income depends on her earning ability. When purchasing insurance, she may choose a contract that offers less than full medical treatment. We find that high-ability individuals demand full recovery and equalize utility across states, while low-ability individuals demand partial treatment and cash compensation and suffer a loss in utility if ill. Our results carry over to the case where health states are not observable.

• Emblem, Anne Wenche; Asheim, Geir & Nilssen, Tore (2003). Deductibles in Health Insurance: Pay or Pain? International Journal of Health Care Finance and Economics. ISSN 1389-6563. 3(4), s. 253–266. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2002). Redistribution at the Hospital. International Tax and Public Finance. ISSN 0927-5940. 9(4), s. 367–378. Fulltekst i vitenarkiv

Se alle arbeider i NVA

• Emblem, Anne Wenche (2025). NRK Radio Sørlandssendinga. [Radio]. NRK Radio . Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2025). Her belåner de seg mest for drømme­huset: – Veldig idyllisk rundt her - fvn.no. [Journal]. Fædrelandsvennen. doi: https:/www.fvn.no/nyheter/okonomi/i/dRX5wz/her-belaaner-de-seg-mest-for-droemmehuset-veldig-idyllisk-rundt-her. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  Boligprisene har skutt i været, og mange belåner seg over tre ganger inntekten. Familien Michelsen Bottéri tjente én million på å selge huset sitt før de kjøpte et dyrere hjem 300 meter unna.

• Emblem, Anne Wenche (2025). De som tjener på det, snakker altfor ofte om det. doi: https:/www.fvn.no/mening/kronikk/i/5E9EaE/de-som-tjener-paa-det-snakker-altfor-ofte-om-det. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2025). Hva må til for at alle kan få seg en bolig? Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2025). "Fattig" eldre og deres muligheter på boligmarkedet i Kristiansand. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2025). Spekulerer i rådyre leiligheter. [Journal]. Avisen Kristiansand. doi: https:/www.krs.no/spekulerer-i-radyre-leiligheter-det-er-nok-mange-som-har-panikk-na-tror-jeg/s/5-157-380938. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2025). Dette bør kommunen gjøre med de frigjorte skoletomtene. [Journal]. Avisen Kristiansand. doi: https:/www.krs.no/samfunnsokonom-dette-bor-kommunen-gjore-med-de-frigjorte-skoletomtene/s/5-157-366430?key=2025-01-31T20%3A00%3A00.000Z%2Fopoint%2F6908db86a653a3e8646f2b05e4f9890c1c6d7dd1. Fulltekst i vitenarkiv
• Nyhus, Ellen K.; Emblem, Anne Wenche & Ausland, Eirik Høiby (2024). Workshop: Hvordan rigge seg økonomisk til pensjonsalderen? Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2024). Paneldebatt: Ulikhetsmaksinene #3: Boligmarkedet. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2023). Tilpassing av bosituasjon blant eldre: hvordan fungerer boligmarkedet? Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2023). Mulighetsrom i siste fase av boligkarrieren: en minstepensjonistindeks. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2022). Dette sier fagfolkene om Q42. [Journal]. Fedrelandsvennen. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2022). Boligmarkedet i Kristiansand. [Journal]. Fedrelandsvennen. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2022). Svarer leserne på spørsmål om personlig økonomi. [Journal]. Fedrelandsvennen. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2021). "Rekordhøye strømpriser". [TV]. NRK Sørlandet, Distriktsnyheter. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2021). Hett hyttemarked: Bør man kjøpe eller vente? [Journal]. VG. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2020). Ny E18 førte til økte boligpriser. [Journal]. Agderposten. Fulltekst i vitenarkiv
• Reinertsen, Rune; Theisen, Theis & Emblem, Anne Wenche (2020). Høyere boligpriser innenfor bomringen. [Journal]. Fædrelandsvennen. Fulltekst i vitenarkiv
• Theisen, Theis & Emblem, Anne Wenche (2020). The road to higher prices. Fulltekst i vitenarkiv
• Fløde, Vidar; Theisen, Theis & Emblem, Anne Wenche (2020). Ny E18 ga prishopp på boliger i disse sørlandsbyene. [Journal]. Agderposten. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2019). Boligmarkedet i Kristiansand. Hvor vil vi bo og hvor mye vil vi betale? Fulltekst i vitenarkiv
• Theisen, Theis & Emblem, Anne Wenche (2019). The impact of improved road standards on housing prices. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche & Theisen, Theis (2018). Masteroppgaver om eiendomsmarkedet. [Journal]. Fedrelandsvennen. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  Til sammen 4 avisartikler er publisert om resultater av fem ulike masteroppgaver som ble ferdigstilt ved HH UiA, juni 2018. Artiklene ble publisert 6.7, 9.7, 10.7 og 11.7.

• Emblem, Anne Wenche (2018). Forenklet samfunnsøkonomisk analyse. Telemedisinsk oppfølging til KOLS-pasienter. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2017). Innspill til tverrfaglig forskningsagenda for utvikling av byene på Sørlandet. Fulltekst i vitenarkiv
• Theisen, Theis & Emblem, Anne Wenche (2017). House prices and proximity to kindergarten - costs of distance and external effects. Fulltekst i vitenarkiv
• Theisen, Theis & Emblem, Anne Wenche (2016). Proximity to kindergarten: valuable to be close, but not too close. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche & Theisen, Theis (2015). Chain of towns. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2015). Helseøkonomiske kostnader: resultater og utfordringer. Forskningsbasert evaluering av det norske mammografiprogrammet. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche & Theisen, Theis (2015). Proximity to Kindergarten: valuable to be close, but not too close. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2015). Samhandling- ikke bare fornuftig men nødvendig. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2014). Kampen om penger og innflytelse. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2014). Bygger egne forbikjøringsfelt i Helse-Norge. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2014). Alle eldre vil bo i blokk? Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche & Theisen, Theis (2014). The road to higher prices: Improved road standard and changes in housing prices. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2014). Det er summen som teller. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2014). Sykehusstruktur på Agder: hell ikke barnet ut med badevannet! Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2014). Boligutbygging- implikasjoner for framtidens helse- og omsorgssektor. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2014). Fritt sykehusvalg - men bare for de friske og velinformerte. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2013). Hadde ventet sterkere prisfall. [Journal]. Fedrelandsvennen. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2007). Hvordan finansieres helsevesenet? Stat & Styring. ISSN 0803-0103. 1, s. 2–2. doi: 10.18261/ISSN0809-750X-2007-01-14. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2007). Optimal Income Taxation and Public Provision of Health Care. Fulltekst i vitenarkiv
• Nyhus, Ellen Katrine & Emblem, Anne Wenche (2007). Om økonomer, etikk og helse Debattinnlegg. s. 1–1. Fulltekst i vitenarkiv
• Nyhus, Ellen Katrine & Emblem, Anne Wenche (2007). Mindre helse for mer penger? Synspunkt. s. 1–1. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche; Asheim, Geir & Nilssen, Tore (2006). Health insurance: medical treatment versus disability payment. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2005). Optimal income taxation and public provision of healt care. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche; Asheim, Geir & Nilssen, Tore (2003). Deductibles in Health Insurance: Pay or Pain? Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2003). Able or Disabled: Optimal Income Taxation and Public Provision of Health Care. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2002). Able or Disabled: Optimal Income Taxation and the Use of Medical Treatment as Redistributive Instrument. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2002). Deductibles in Health Insurance: Pay or Pain? Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2001). Medical insurance as a means of redistribution. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche; Nilssen, Tore & Asheim, Geir (1999). Health insurance: Treatment vs. Compensation. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche; Asheim, Geir & Nilssen, Tore (1999). Health insurance: treatment vs compensation. Fulltekst i vitenarkiv
• Mamre, Mari O.; Astrup, Kim Christian & Emblem, Anne Wenche (2025). Tiltak for flere utleieboliger -tilbudssidestimulerende tiltak i det norske leiemarkedet. OsloMet - storbyuniversitetet. ISSN 9788283094343. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  Bakgrunnen for tematikken er at flere kommuner opplever mangel på utleieboliger, og det er stor usikkerhet om presset i leiemarkedet vil vedvare. Formålet med prosjektet er dels å kartlegge og identifisere barrierer for utleie hos ulike typer utleiere, og dels å vurdere hvordan boligpolitiske tiltak, som skal stimulere til et økt tilbud av utleieboliger, bør utformes. Rapporten aktualiserer på et overordnet nivå hvilken rolle det offentlige bør ha i boligforsyningen generelt og i leiemarkedet spesielt.

• Emblem, Anne Wenche (2024). Utredning til utvalg oppnevnt ved kongelig resolusjon 16. juni 2023 : Ny boligleielov. NOU:2024:19. Økonomisk-teoretisk beskrivelse av leiemarkedets virkemåte og mulige konsekvenser av dagens leieprisregulering. Regjeringen.no. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche & Bersvendsen, Tore (2022). Forbruk av helsetjenester blant mottakere av telemedisinsk avstandsoppfølgning i prosjektet TELMA. Annet. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2003). Compensation if ill: in cash and in kind: essays on health insurance. Norges Handelshøyskole. ISSN 9788240501037. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2002). Redistribution at the hospital. ISSN 9788277560854. Fulltekst i vitenarkiv
• Asheim, Geir; Emblem, Anne Wenche & Nilssen, Tore (2002). Deductibles in Health Insurance: Pay or Pain? ISSN 9788277560922. Fulltekst i vitenarkiv
• Emblem, Anne Wenche (2001). Redistribution at the hospital. Universitetet i Agder. Fulltekst i vitenarkiv Vis sammendrag

  This paper studies redistribution by means of a public supply of medical treatment. We show that the government can redistribute income towards low-ability individuals in a wold of asymmetric information by offering bundles of medical treatment and redistributive payments. If self-selection is a problem, then the separating scheme offers high-ability individuals complete treatment against a high payment, and low-ability individuals partial treatment against a low payment. In particular, the level of treatment offered low-ability individuals is distorted downwards.

Se alle arbeider i NVA